Saisie immobilière

Ce qu'il faut retenir

  • Avant de lancer une procédure de saisie immobillière, la banque doit respecter certaines conditions ;
  • Il exisite des solutions pour éviter les premières mises en demeure ;
  • Il existe des solutions comme la vente à réméré pour stopper une saisie immobilière.

Cela fait maintenant 10 ans que vous avez souscrit un crédit immobilier pour vous offrir la maison (ou l’appartement) dont vous avez toujours rêvé. Encore 5 ans et vous aurez payé la totalité du crédit. Malheureusement, suite à une restructuration dans votre entreprise, vous avez dû quitter votre emploi et vous avez du mal à en trouver un avec un niveau de rémunération similaire… Au fil des mois, vous avez de plus en plus de difficultés à payer votre prêt immobilier. Déjà 3 mois que vous n’arrivez plus à rembourser vos échéances… Cette situation est  malheureusement celle de nombreux ménages français. 

Sous certaines conditions, que l’on évoquera un peu plus tard, le créancier (la banque en générale), peut avoir recours à une saisie immobilière. L’objectif de la banque est très clair : recouvrir sa créance (que vous remboursiez la dette). Cette saisie immobilière se fait généralement par un huissier. 

Il est important de comprendre les rouages de la procédure de saisie immobilière pour savoir à quel moment vous pouvez encore stopper cette saisie, comment vous pouvez l’arrêter et à quel moment il est trop tard. Nous allons reprendre ensemble point par point les différentes étapes d’une saisie immobilière et voir quelles sont vos différentes solutions pour ne pas avoir à vendre aux enchères votre bien immobilier.

Qu’est-ce qu’une saisie immobilière ?

Avant d’évoquer les différentes étapes d’une procédure de saisie immobilière il est important d’en comprendre la définition.

La saisie immobilière est une procédure juridique initiée par un créancier pour faire vendre le bien immobilier (appartement, immeuble, ou maison) d’un propriétaire étant son débiteur. Ainsi, la vente du bien immobilier permettra de rembourser sa créance au créancier. Il pourra ainsi solder ses dettes. Cette procédure est extrêmement encadrée et se fait uniquement via une action en justice.

Sous quelles conditions un créancier peut-il lancer une procédure de saisie immobilière ?

Une banque peut entamer une procédure de saisie immobilière sous différentes conditions :

  • Le débiteur n’a pas payé plusieurs mois de crédit immobilier
  • Le débiteur n’a pas payé plusieurs mois de son crédit à la consommation
  • La banque est obligée d’avoir fait en amont des demandes de paiement au propriétaire du bien, notamment par des mises en demeure (on verra plus tard qu'il existe des solutions pour éviter la saisie immobilière à ce moment-là).
  • Le montant de la dette ne doit pas être dérisoire par rapport à la valeur du bien immobilier

Par exemple : si vous devez “uniquement” 500 euros à votre créancier et que votre bien immobilier en vaut 600 000 euros, alors la banque ne pourra pas commencer de procédure de saisie de votre bien. 

Bon à savoir

La saisie immobilière peut se faire sur n’importe quel bien du débiteur (appartement maison ou autre).
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Il est important de reconnaître les signes avant-coureurs qui pourraient amener à une procédure de saisie immobilière. En vous y prenant suffisamment en avance, vous pourrez même éviter le déclenchement de cette procédure. 

Comment éviter une saisie immobilière ?

Selon l’étape de la procédure, vous pouvez encore être maître du dénouement final. Dès le premier crédit impayé, pensez à prendre contact avec votre banque, il existe des solutions qui peuvent être mises en place par l’organisme de crédit. 

Que faire pour éviter les premières mises en demeure ? 

Dès que vous rencontrez les premières difficultés à rembourser vos mensualités quelque soit la raison (chômage, d’un divorce ou autre) ,ayez le réflexe de contacter votre banque. Pratiquer la politique de l’autruche n’est jamais une solution. Mieux vaut expliquer votre situation à votre banquier et lui montrer que vous êtes de bonne foi. 

Voici les questions que vous pouvez vous poser :

  1. Est-ce que vous pouvez faire jouer votre assurance emprunteur ?

Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, vous avez l'obligation de souscrire une assurance crédit. 

A quoi sert cette assurance emprunteur ? Elle vous permet justement, lors de certains imprévus de la vie, de vous protéger de problèmes de remboursement. Reprenez votre contrat d’assurance pour voir les garanties auxquelles vous avez souscrit. Voici la liste des garanties que peuvent composer un contrat d’assurance de prêt immobilier : 

  • Garantie décès (DC) ;
  • Invalidité Permanente Totale (IPT) ;
  • Incapacité Temporaire de Travail (ITT) ;
  • Invalidité Permanente Partielle (IPP) ;
  • Garantie perte d’emploi (généralement très cher) ;
  • Maladie non objectivable (MNO = Mal de dos par exemple) ; 
  • Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) ;

Concrètement, en quoi cela peut-il vous aider si vous avez des mensualités non payées ? Imaginons que vous n’arrivez plus à payer vos mensualités parce que vous avez perdu votre emploi. Si vous avez pris la garantie “perte d’emploi”, elle va vous permettre de prendre en charge une partie (ou la totalité) du remboursement du crédit !

(attention, il faut que ça soit via le licenciement d’un contrat indéterminé et non pas une rupture conventionnelle) => rédiger un autre article sur “Comment fonctionne la garantie perte d’emploi ?”

Il en va de même pour les autres garanties auxquelles vous avez souscrit avec votre assurance-crédit, relisez bien votre contrat et vérifiez sous quelles conditions vous pouvez déclencher telle ou telle garantie. 

  1. Est-ce qu’il est possible d’actionner la clause de report d’échéances ?

Lorsque l’on met en place un report d’échéances, la banque suspend, pendant un ou plusieurs mois, le remboursement du prêt immobilier. Si vous rencontrez des difficultés financières, il peut être intéressant d’actionner cette clause. En revanche, ce n’est pas une fin en soi. Si vous avez le choix, il est conseillé de faire un report d’échéances partiel plutôt que total (car c’est plus coûteux). 

  1. Est-ce que la banque peut vous donner un délai de paiement ? 

Si vous n’avez pas de clause de report d'échéance, alors vous pouvez essayer de demander à votre banque (par lettre recommandée avec accusé de réception) d’obtenir un délai de paiement. Rien ne l’oblige à accepter, cependant, il peut être plus intéressant pour la banque de ne pas se lancer dans des procédures judiciaires. 

Si votre banquier n’accepte pas, vous avez alors une autre possibilité, à savoir : la demande d’un délai au juge. 

mettre modèles de courriers à télécharger pour la banque / pour le juge 

  1. Demande de délai au tribunal

Sous certaines conditions (notamment si vous vous êtes fait licencié), vous pouvez demander au tribunal un délai de grâce. Ce délai de paiement vous permettra de ne plus payer les mensualités de votre crédit pour une période de 2 ans maximum. Le réel avantage d’une demande de délai au tribunal est que vous ne paierez aucune pénalité ou majoration. Il faut donc constituer un dossier que vous envoyez au juge pour justifier votre non paiement des mensualités. 

  1. Est-ce que vous pouvez renégocier votre crédit immobilier ?

L’idée est simple, est-ce qu’il est possible de renégocier le taux du crédit immobilier dans le but d’obtenir un meilleur taux, ainsi vous pourrez avoir des mensualités moins élevées. Voici trois cas de figure : 

  1. Vous réussissez à renégocier votre crédit auprès de votre banque actuelle. Le problème est que vous n’aurez aucun moyen de pression pour réussir à obtenir un meilleur taux.
  2. Le rachat du crédit actuel par une autre banque : si les taux immobiliers sont plus bas à ce jour versus le moment où vous avez souscrit à votre prêt, alors vous pouvez essayer de faire racheter votre prêt par une autre banque avec de meilleures conditions. Si une autre banque vous propose un meilleur taux, alors je vous conseille d’en faire part à votre banque actuelle : maintenant vous avez un “petit” moyen de pression. 

Conseil My Legacy

Pour que cette option vous soit bénéfique, il faut au minimum pouvoir négocier de 0,7% le taux d’intérêt + être dans le premier tiers de votre crédit. 
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  1. Le regroupement de crédits : si vous avez plusieurs crédits, par exemple : un crédit immobilier, un crédit travaux et un crédit auto, il est possible de regrouper tous vos crédits sous une seule mensualité. L’avantage majeur est le suivant : vous baissez vos mensualités en augmentant la durée du prêt. Cela peut être un choix intelligent pour faire fasse à des mensualités impayées. 

Déposer un dossier de surendettement

Si vous avez appliqué tous les conseils, et que malheureusement aucun d’eux n'a réussi à améliorer votre situation financière, il est possible de saisir la commission de surendettement. Le rôle de cette commission est de trouver des solutions pour aider les personnes qui ont du mal à honorer leurs engagements financiers auprès des créanciers. Il vous faudra donc déposer un dossier de surendettement auprès de la commission (il existe une commission de surendettement par département). Une fois le dossier constitué, la commission pourra proposer un plan de surendettement pour vous sortir de cette situation. 

Bon à savoir

Lorsque vous déposez votre dossier de surendettement, pensez à demander l’arrêt de la procédure de saisie immobilière. 
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La vente à réméré (ou portage immobilier) comme solution pour stopper la saisie immobilière

Si le plan de surendettement ne vous a pas permis de retrouver une stabilité financière et que vous avez toujours du mal à honorer vos dettes, soyez rassuré, il reste encore une dernière solution pour sauver votre bien de la vente aux enchères. Cette méthode est peu connue et pourtant extrêmement efficace, il s’agit de la vente à réméré. 

En accord avec la banque , vous mettez en vente votre bien immobilier de façon provisoire (maximum 5 ans) à un organisme spécialisé (My Legacy peut vous mettre en relation avec ces organismes spécialisés). Le réel avantage de la vente à réméré réside dans le fait que vous pouvez toujours habiter dans votre logement moyennant un loyer mensuel. 

La vente temporaire de votre bien vous permet donc de solder vos dettes, ainsi vous évitez à la fois : 

Bon à savoir

Vous pouvez faire une vente à réméré et ainsi sauver votre bien d’une saisie si vous lancez la procédure AVANT l’audience d’orientation (voir le chapitre suivant les différentes étapes de la saisie immobilière)bg
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Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre dossier complet sur la vente à réméré.

Se faire accompagner par une association spécialisée dans les situations de surendettement

Vous n’êtes pas seul, de nombreuses entités existent pour vous donner des conseils et vous accompagner tout au long de votre période difficile. Voici quelques exemples de personnes qui peuvent vous assister dans ces démarches : 

  • Votre mairie qui pourra vous mettre en relation avec des assistantes sociales de votre région et vous aider à traverser vos difficultés financières
  • L’association Débiteurs Anonymes
  • L’Union départementale des Associations Familiales : l’UDAF est une association qui aide les familles dans des situations de surendettement
  • Crésus : cette association va analyser votre situation financière puis trouver des solutions adaptées selon le bilan qu’ils auront effectué. 

Comme vous avez pu le remarquer, les premières mensualités impayées n’aboutissent pas forcément à une saisie immobilière, c’est pourquoi il faut bien comprendre quels sont vos différents leviers d’action pour l’éviter. 

Voyons ensemble quelles sont les différentes étapes d’une saisie immobilière. 

Quelles sont les 6 étapes d’une saisie immobilière ? 

Voici un schéma descriptif d’une procédure de saisie immobilière

Etapes d'une saisie immobilière. A quel moment il est possible de l'éviter

Comme indiqué dans le schéma ci-dessus, avant qu’une procédure de saisie immobilière soit officiellement déclenchée, il faut que le créancier (par exemple : la banque) envoie au préalable des mises en demeure au débiteur puis prononce la déchéance du terme. 

1ère étape : la mise en demeure

Explication simple “mise en demeure” :

Une mise en demeure est un courrier officiel envoyé par un établissement financier demandant aux débiteurs (le client) de régler les montants dûs. 

Si vous rencontrez des difficultés passagères pour payer vos mensualités de crédit, les banques vous envoient une mise en demeure. Cette lettre formelle vous demande de respecter vos obligations envers la banque sans quoi vous serez sous le joug d’une action judiciaire. 

Si vous ne régularisez pas la situation, un dossier est créé et envoyé au service contentieux de l’établissement bancaire. 

Bon à savoir : en règle générale, avant d’envoyer des mises en demeure, les banques envoient des lettres de relance. 

Etape 2 : la déchéance du terme

Une fois le dossier constitué, la banque prononce la déchéance du terme de votre prêt immobilier. En d’autres termes, la banque rompt le contrat de prêt et exige de vous de solder immédiatement le prêt dans sa totalité. Cela comprend le capital restant dû, toutes les mensualités impayées mais également les différentes indemnités s’il en existe. 

Une fois que la banque a obtenu le titre exécutoire constatant votre dette , la procédure de saisie immobilière peut se déclencher… Arrive alors la 3ème phase de la procédure : la réception d’un commandement de payer. 

Comme vu ensemble plus haut, même à cette étape, il est encore possible de sauver son bien immobilier, et ce grâce à la vente à réméré. 

Etape 3 : réception d’un commandement de payer valant saisie

Cet acte juridique est remis aux débiteurs par un huissier. Il somme le particulier de rembourser sa dette sous 8 jours après réception de la notification de l’huissier. Passé ce délai, la procédure de saisie immobilière continue. 

Bon à savoir

Le commandement de payer valant saisie est un acte qui est strictement encadré par loi. Ce commandement doit respecter de nombreuses conditions pour être valable, sans quoi il peut être caduc.
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Il faut compter sur un délai d’environ 2 mois pour que la lettre de commandement de payer soit publiée au bureau des hypothèques. Une fois le commandement de payer publié, la banque dispose de deux mois pour remettre une assignation à comparaître devant une audience d’orientation.

Quand aura lieu cette audience ? 

L’audience d’orientation aura lieu entre un et trois mois après l'assignation. 

Etape 4 : l’audience d’orientation

Où se déroule l’audience d'orientation ? 

L’audience d’orientation a lieu dans un Tribunal de Grande Instance (TGI) devant le juge d’exécution (aussi appelé JEX). C’est à ce moment là que toutes les pièces seront étudiées, ainsi le JEX va pouvoir examiner si le commandement de payer valant saisie a été fait bonne et due forme, puis il pourra statuer sur la suite de la procédure.

A cet instant, deux alternatives sont possibles : 

  • la vente à l’amiable 
  • la vente forcée

La vente à l’amiable aura l’avantage d’éviter de vendre votre bien immobilier au rabais. Si vous voulez mettre toutes vos chances de votre côté, My Legacy conseille vivement de venir à l’audience avec au minimum un mandat de vente, au mieux avec un compromis de vente prouvant ainsi que vous avez effectué les démarches nécessaires pour sortir de cette crise passagère. 

Bon à savoir

Sachez que si vous ne prévoyez pas de contester le commandement de payer, vous n’êtes pas obligé d’être représenté par un avocat. En revanche, si vous l’envisagez, il sera nécessaire de faire appel à un avocat. Nous vous conseillons vivement de contacter un avocat spécialisé dans les saisies immobilières.
Vous pouvez demander une aide juridictionnelle pendant la procédure. Cette aide pourrait vous permettre de rembourser les frais liés à la procédure. 
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“Bonne nouvelle” : la vente amiable est accordée

Dans le cas de figure ou la vente à l’amiable a été accordée, vous avez un délai de 4 mois avant la prochaine audience. Durant ce laps de temps, sachez que la procédure de saisie immobilière est suspendue (cela ne veut pas dire qu'elle est terminée). En effet, une fois arrivée la deuxième audience, il y a trois possibilités :

  1. Si vous avez pu vendre votre bien au prix fixé par le JEX, vous pouvez commencer à souffler. Le juge va uniquement s’assurer que la vente est bien conforme. 
  2. Vous n’avez pas encore vendu mais vous avez un compromis. Le juge va donc vérifier la véracité de l’offre et vous accorder un délai supplémentaire de 3 mois (le temps que la vente se fasse). Il est donc important de s’assurer en amont que les acheteurs ont un dossier solide pour acheter votre bien. Idéalement, il faudrait un paiement comptant de votre bien (c’est-à-dire sans contracter de prêt immobilier suite à un héritage par exemple).
  3. Vous n’avez pas encore de compromis de vente : malheureusement le juge va prononcer une vente forcée dans un délai compris entre deux et quatre mois. 

Vente forcée de votre bien immobilier (ventes aux enchères)

Une fois la date fixée, environ 2 à 4 mois après l’audience d’orientation, votre bien sera mis en vente aux enchères publiques. La dernière personne qui enchérit sur votre bien immobilier sera le nouveau propriétaire : nous appelons ça l’adjudicataire. A cet instant, le bien ne vous appartient plus… La vente servira donc à solder vos dettes aux différents créanciers (c’est pourquoi My Legacy insiste sur le fait d’ étudier la solution de vente à réméré car cela vous permettra de garder la propriété de votre bien !).Si vous n’avez pas encore quitté votre appartement, ou maison, alors le nouveau propriétaire peut vous faire parvenir un mandat d’expulsion.

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