Comment fonctionne le portage immobilier ?

Ce qu'il faut retenir

  • Le portage immobilier convient à des personnes avec des difficultés financières importantes et ayant un besoin urgent de liquidité (pour éviter une saisie immobilière par exemple) ;
  • Le portage immobilier permet de vendre votre bien immobilier pour solder vos dettes tout en pouvant occuper ce même bien (moyennant un loyer d’occupation) ;
  • Une fois avoir assaini votre situation financière vous pouvez racheter votre bien et être pleinement le propriétaire du bien ;
  • Pour être éligible à cette solution, il faut impérativement être propriétaire d’un ou plusieurs biens et avoir un ratio hypothécaire ne dépassant pas les 50%.

Vous avez besoin d’emprunter une grosse somme d’argent ? Vous n’arrivez pas à rembourser les nombreuses dettes que vous avez accumulées à cause d’un imprévu de la vie ? Vous êtes sous la menace d’une saisie de votre bien immobilier ? Si vous répondez positivement à l’une de ces questions, alors la suite de l’article pourrait résoudre vos difficultés. En effet, il existe une solution qui pourrait vous faire sortir la tête de l’eau : le portage immobilier.

Cet article va vous permettre de comprendre les rouages du portage immobilier. Comment fonctionne le portage immobilier, quels sont les différents avis sur ce montage financier et dans quelle situation faut-il recourir au portage immobilier ?

Dans la majorité des cas, lorsque vous faîtes face à des problèmes financiers, un cercle vicieux se met en place : vous venez par exemple de perdre votre emploi, vous arrivez de moins en moins à payer vos mensualités donc vous êtes de plus en plus à découvert (un découvert autorisé avait été négocié en début de contrat).

Au bout de quelques mois, ce même découvert est tout à coup refusé par votre banque, ce qui aura pour conséquence d'entraîner des agios à chaque découvert, nourrissant ainsi vos problèmes financiers.. 

Les problèmes continuent : vous recevez des mises en demeure, puis la banque résilie votre contrat de prêt (la déchéance du terme). La prochaine étape ? L’organisme financier souhaitant récupérer les sommes dûes, il va utiliser le moyen le plus efficace pour le faire, à savoir : la saisie de votre bien immobilier. 

Heureusement, ce n’est pas une fatalité, le portage immobilier est une technique qui peut résoudre vos problèmes d’argent, et le tout sans passer par des établissements financiers, permettant de sauver votre logement d’une éventuelle saisie.

Portage immobilier, comment ça marche ?

Vous vendez votre maison (ou autre bien) à des investisseurs mais vous continuez de loger dans votre bien, moyennant une indemnité d’occupation pendant la durée du contrat (qui peut durer jusqu’à 10 ans). La vente avec faculté de rachat va vous permettre de solder toutes les dettes que vous avez. Pendant la durée du contrat, vous aurez également le temps de pallier à votre difficulté passagère. Cela pourrait par exemple vous permettre de retrouver un emploi en CDI et ainsi racheter votre maison. 

Reprenons un peu plus en détail les étapes de cette technique et les éventuelles questions que vous vous posez. 

Quelles sont les différentes étapes de cette technique ?

La première étape est primordiale, vous devez effectuer une simulation pour savoir si vous êtes éligible au portage immobilier ou à la vente à réméré. L’avantage de passer par notre simulateur n’est pas des moindre. Fort de notre expérience, nous avons noué plusieurs partenariats avec diverses organismes de financement dans le but de pouvoir répondre à un plus large panel de situations. 

En effet, certains investisseurs ne traitent que les biens immobiliers situés en Ile-de-France alors que d’autres acceptent les biens dans toute la France. 

De même, certains organismes approuvent des dossiers avec des dettes pouvant monter jusqu’à 60% de votre bien alors que pour d’autres, il ne faudra pas dépasser le seuil des 50%.

Vous l’aurez bien compris, passer par un simulateur comme le nôtre augmentera vos chances de faire passer votre dossier. 

Bon à savoir

 My Legacy s’engage à sélectionner des partenaires respectant la loi Hoguet (en possession d’une carte de transactions immobilières). De même, les partenaires de My Legacy sont des partenaires désireux de vous permettre de retrouver une stabilité financière. Pour finir, My Legacy choisit des investisseurs éthiques.
ampoule

Une fois votre simulation acceptée, il faudra constituer votre dossier avec les pièces nécessaires. Cette étape est relativement rapide, My Legacy vous propose d’ailleurs de vous aider pour la constitution de votre dossier dans cet article.

Une fois les éléments envoyés au notaire, vous passez à la 3ème étape : le portage immobilier de votre logement.  Une fois la transmission de votre bien réalisée, vous obtenez les liquidités nécessaires pour rembourser vos dettes (ou pour financer un nouveau projet selon votre besoin). 

Pendant toute la phase du portage, vous continuez de vivre dans votre logement tout en payant un loyer d’occupation (nous reviendrons plus tard pour comprendre comment ce loyer est généralement calculé).  

Dernière phase : vous exercez votre faculté de rachat et vous habitez de nouveau dans votre logement. 

Que se passe-t-il une fois que je vends mon bien ? Est-ce que je suis dans la rue ?

C’est une question tout à fait légitime.Si je vends mon bien immobilier, est-ce que cela veut dire que je me retrouve sans logement ? Et bien non ! C’est l’un des nombreux avantages du portage immobilier, pas besoin de se soucier de trouver un nouveau logement le temps de l’opération, ce qui vous évite des moments de stress inutile surtout pendant cette période difficile. Lors de la vente vous signez une convention d’occupation précaire, ainsi vous avez le droit d’habiter dans votre demeure avec votre famille. 

Quelle est la durée du portage immobilier ?

La durée du portage immobilier est également spécifiée en amont dans votre contrat signé devant chez le notaire. Il n’y a donc pas de surprise. La durée oscille entre huit mois (même si en théorie il n’y a pas de durée légale) et cinq ans (le plus souvent pour une durée de 3 ans). La moyenne d’une telle opération est de 2 ans. En effet, rappelez-vous que l’intérêt majeur de ce portage est de sortir la tête de l’eau et de retrouver une stabilité financière. Il est donc peu probable que vous arriviez à le faire en moins de 6 mois. 

Comment est calculé le prix de vente de mon bien ?

Que cela soit bien clair dès le début d’une opération de ce type, vous allez vendre votre bien avec une décote allant de 30% à 58% du bien. Cependant, paradoxalement, vendre votre bien avec une décote est une bonne chose pour vous ! En effet, votre objectif pour le moment est uniquement de rembourser les dettes que vous pouvez avoir. Il est donc intéressant de revendre votre bien uniquement à hauteur de la valeur de vos dettes. L’équation est assez simple : moins vous le vendez cher, moins vous le rachetez cher !

Par exemple : si vous avez des dettes de 85 000 euros et que la valeur vénale de votre bien est estimée à 190 000 euros, il est fortement conseillé de vendre votre bien à hauteur de vos dettes, soit 85 000 euros. Vous pouvez à la rigueur le vendre un peu plus cher si vous souhaitez récupérer un peu de liquide. 

Comment racheter mon logement ? 

Il faut bien avoir conscience d’un point important : vous allez vendre votre appartement (ou autre) à un investisseur. Certes vous gardez le droit de l’occuper, mais si vous voulez être propriétaire à 100% du bien, il va falloir le racheter à ce même investisseur. 

Deux options s’offrent à vous :

  •  soit vous le rachetez à la fin du contrat prévu initialement
  • ou alors vous pouvez le racheter avant le terme du contrat.

Il vous suffit alors de passer de nouveau devant le notaire pour préciser que vous désirez exercer votre faculté de rachat.

Bon à savoir

Le montant du rachat est précisé dès le début de l’opération, il n’y aura pas de mauvaise surprise. Ce prix sera fixé comme n’importe quelle vente immobilière : selon la localisation, la surface etc… 
ampoule

Si je n’arrive pas à racheter mon logement, qu’en est-il de mon bien ?


Si vous passez par les bons spécialistes du portage immobilier, c’est-à -dire avec des professionnels ne voulant pas uniquement faire de “bons coups”, mais des experts réellement soucieux de votre situation, alors le portage immobilier ne connaît que peu d'échecs. Mais que se passe-t-il si au bout du contrat prévu vous n’arrivez pas à trouver les fonds nécessaires pour racheter votre bien ? En théorie, votre bien est perdu étant donné que vous l’avez déjà vendu. Ce qui est dommage étant donné que vous avez volontairement vendu votre bien à un prix réduit. 

Rassurez-vous, cette situation n’arrive quasiment jamais et voici deux bonnes nouvelles qui vous permettront de ne pas arriver à cette fâcheuse situation.

Premièrement, parce que les incidents de parcours sont très rares sur un portage immobilier. Dans seulement 5 à 15% des opérations les vendeurs n’arrivent pas à exercer leur faculté de rachat. Pour quelle raison ? Tout simplement car vous êtes surveillé de très près par l’organisme qui gère votre dossier. Des points réguliers sont organisés pour être sûr que vous pourrez racheter votre bien. Les organismes spécialisés dans le portage immobilier prennent uniquement des dossiers où ils sont sûrs de mener le projet à terme. 

Même avec toutes les précautions du monde, il reste quand même une partie imprévisible. En effet, vous pouvez faire face à un imprévu (divorce ou la rupture d’un CDI par exemple) qui est complètement à l’insu de votre plein gré. Sans CDI en poche, il vous sera donc impossible de pouvoir emprunter la somme requise pour racheter votre bien. Heureusement, il vous reste encore une carte à jouer pour sauver votre maison : vous pouvez vendre votre faculté de rachat

Qu’est-ce que cela signifie ? Rappelez-vous, lors d’un portage immobilier, vous êtes prioritaire pour racheter votre maison. Rien ne vous empêche donc de vendre votre faculté de vendre votre bien au prix du marché, de récupérer l’argent de la vente, puis de rembourser l’investisseur !

Ce joker ne va pas vous permettre de sauver votre bien, mais vous aurez l’opportunité de vendre votre bien au prix du marché. 

Quel est le coût d’un portage immobilier ?

Oui, le portage immobilier n’est pas sans coût. Le coût est d’ailleurs élevé, il est compris entre 10 et 12% la valeur du bien voir entre 15% et 17% si la durée du contrat est courte. Cela reste toutefois beaucoup moins cher que si vous aviez dû faire des crédits à la consommation ou des crédits revolving. 

De plus, il faut garder en tête qu’une vente aux enchères n’est jamais à l’avantage du vendeur, en effet, le prix de la vente est généralement entre 40 et 75% en dessous de la valeur vénale du bien. 

Pourquoi un coût aussi élevé ? Tout simplement, car vous allez devoir payer diverses frais : 

  • L’expert immobilier ;
  • Le notaire ; 
  • Frais de gestion ; 
  • Frais technique ; 
  • Frais de vente.

Prenons un exemple concret pour mieux comprendre. 

Votre bien à une valeur vénale de 190 000 euros, le portage est à hauteur de 85 000€ et vous aurez à payer 26 156€ de frais sur une durée de 5 ans. 


Pour plus de détails vous pouvez consulter notre article dédié au coût du portage immobilier

Quelles conditions pour être éligible au portage immobilier ?

Maintenant que vous connaissez tous les rouages du portage immobilier, que vous êtes également convaincu de vouloir vous lancer dans cette vente pour éviter une saisie immobilière, il reste à savoir quelles sont les conditions d’éligibilité pour un portage immobilier. 

Comme indiqué plus haut, les investisseurs font très attention aux dossiers qu’ils acceptent. Quatre critères entrent en ligne de compte (certains critères peuvent être facultatif selon les investisseurs) : 

  1. (Obligatoire) : Vous devez absolument être propriétaire. Cela va de soi, si vous n’avez pas de bien à vendre, alors vous ne pouvez évidemment pas utiliser cette technique légale. 
  2. (Facultatif) : Vous devez avoir des revenus stables, être en CDI, donc ne pas être au chômage. Cette condition peut être optionnelle selon l’acquéreur. 
  3. (Obligatoire) : votre ratio hypothécaire ne dépassant pas 50%. Le ratio hypothécaire est égal au montant total de vos dettes divisé par la valeur vénale du bien, le tout multiplié par 100. Par exemple, si vous le montant de vos dettes s’élève à 100 000 euros et que la valeur de votre bien est de 200 000 euros, alors votre ratio hypothécaire sera de 50% :

(100 000 / 200 000) * 100 = 50%

Vous pouvez utiliser notre simulateur pour que l’on puisse vous mettre en relation avec les bons investisseurs selon votre situation. 

Quels sont les avantages du portage immobilier ? 

Vous l’aurez bien compris, le portage immobilier a de nombreux avantages. Cependant, c’est une vente immobilière qu'il faut utiliser uniquement si aucun autre établissement bancaire souhaite vous prêter une somme d’argent. 

Voici les 4 raisons principales d’avoir recours au portage immobilier : 

  1. Le portage immobilier pour sortir d’un fichage à la Banque de France

Si vous ne payez pas deux de vos mensualités, alors la banque peut vous inscrire au Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers. Une fois fiché, vous ne pourrez plus prétendre à des prêts classiques. Le portage immobilier n’étant pas une solution de financement à proprement parler (il ne s’agit pas d’un crédit mais d’une vente immobilière avec faculté de rachat), il peut être en revanche  une solution pour encaisser une somme suffisamment importante pour solder vos dettes et donc être défiché FICP par la même occasion. 

  1. Éviter une saisie immobilière

C’est probablement l’une raison pour laquelle le portage immobilier ou la vente à réméré sont les plus souvent utilisés pour sauver un bien immobilier d’une vente forcée à rabais. Si vous intervenez suffisamment tôt dans le processus d’une saisie immobilière vous pouvez, en soldant vos dettes avec les liquidités d’une vente en portage immobilier, éviter la vente aux enchères de votre bien. 

En agissant avant l’audience d’orientation, le portage immobilier est une solution extrêmement efficace.  

  1. Si vous êtes trop âgé pour avoir recours à un prêt classique

Même si en théorie il n’y a aucune limite d’âge pour se voir octroyer un crédit immobilier ou un crédit à la consommation, en pratique, les banques sont de plus en plus frileuses à prêter de l’argent passé un certain âge. 

La raison est simple. Il y a un une plus forte probabilité que vous ne remboursez pas votre prêt à l’âge de 75 ans plutôt qu’à 25 ans. Plus le risque est élevé, moins les banques seront disposées à prêter. 

Une fois de plus, si vous êtes un senior propriétaire de votre bien, le portage immobilier ou le prêt hypothécaire peuvent être une solution à votre problème. 

  1. Sortir d’une situation de surendettement.

Avec la crise de plus en plus ancrée ces dernières années, le nombre de dossiers de surendettement déposés s’élève quasiment à 130 000 dossiers en 2021. Ce chiffre est certes élevé, mais il faut savoir qu’il est en baisse de 15% par rapport à 2020. Toujours est-il qu'il n’est pas rare que les particuliers utilisent le portage immobilier pour sortir d’une impasse financière et ainsi se donner une seconde chance. 

Quelle est la différence entre le portage immobilier et la vente à réméré ?


Le portage immobilier et la vente à réméré sont quasiment similaires. En effet, les deux techniques sont basées sur le même principe de vente avec faculté de rachat. Il existe néanmoins quelques différences de coûts, de durée et d’investisseurs. Par exemple, la vente à réméré ne peut pas excéder 5 ans alors que le portage immobilier, lui, peut aller jusqu’à 10 ans. De plus, avec un portage immobilier il existe contrat de location de type bail meublé.