Les étapes procédure saisie immobilière

Ce qu'il faut retenir

Une procédure de saisie immobilière peut être lancée si vous ne payez plus vos mensualités de prêt immobilier suite à des difficultés financières. La procédure est divisée en 8 étapes

  1. La mise en demeure
  2. La déchéance du terme
  3. Réception du commandement de payer valant saisie
  4. L'assignation à comparaître
  5. La visite d'un huissier
  6. L'audience d'orientation
  7. La vente à l'amiable
  8. Ou la vente forcée

Vous pourrez encore stopper la saisie immobilière lors des 6 premières étapes de la procédure. Passez l'audience d'orientation, vous perderez votre bien. My Legacy vous explique comment éviter une saisie immobillière

Qu’est-ce qu’une saisie immobilière ?

Il peut arriver pour une raison ou une autre (un divorce, une perte d’un emploi ou une maladie par exemple) que vous rencontriez des difficultés financières. Si ces difficultés sont uniquement ponctuelles, il est nécessaire d’agir au plus vite pour éviter que ces difficultés ne s’éternisent et aggravent votre situation dans le temps. Des solutions existent pour vous sortir d’une difficulté ponctuelle. Parfois, il suffit d’apprendre à mieux gérer son budget pour en sortir. Sachez également que de nombreuses aides sociales sont proposées par l’Etat. 

Malheureusement, si les problèmes ponctuels deviennent plus récurrents, cela entraîne des complications qui peuvent être plus lourdes de conséquence. Si par exemple vous n’arrivez plus à payer vos mensualités, la banque peut lancer une procédure de saisie immobilière

En règle générale, une procédure de saisie immobilière est prononcée lorsqu’un débiteur n’arrive plus à payer ces crédits, que ce soit des crédits immobilier ou alors des crédits à la consommation. Cette mesure étant strictement encadrée par la loi, elle doit suivre des étapes précises, étapes que nous allons détailler ensemble une par une. 

Quelles sont les 8 étapes d’une procédure de saisie immobilière ?

Avant qu’une procédure de saisie immobilière soit officiellement déclarée, il faut au préalable que certaines conditions soient respectées, notamment les mises en demeure. 

La mise en demeure

La mise en demeure est une lettre de réclamation qui est généralement envoyée par la banque (le créancier) pour demander au débiteur de régler la somme qui lui est due dans délai imparti, délai qui est précisé dans la lettre de réclamation. L’intérêt de cette mise en demeure est de vous pousser à rembourser au plus vite les dettes (les crédits impayés en général) que vous devez à votre banque. 

Si la dette est bien réglée sous le délai indiqué dans la mise en demeure, alors la banque ne donnera pas suite et cela évitera des actions juridiques trop coûteuses. 

Passez le délai précisé dans la lettre recommandée (le plus souvent comprise entre 8 et 15 jours) et sans réponse de votre part, la banque passe à la seconde étape : la déchéance du terme

La déchéance du terme

Avant de commencer, il est intéressant de comprendre la définition des deux termes que composent “Déchéance du terme” : 

  • Définition “Déchéance” : la déchéance caractérise l'anéantissement d’un droit (la perte de ce droit). Concrètement
  • Définition du mot “terme” : Le terme du contrat est le moment où votre contrat se termine. Par exemple, si vous avez souscrit à un prêt pour une durée de 25 ans en 2022, alors le terme du contrat sera en 2047.

Concrètement, cela met fin au contrat en question

Pour que la déchéance du terme soit valide, il faut qu’elle respecte plusieurs conditions, à la fois de fond mais également de forme (par exemple : il n’est pas recevable de résilier un contrat après seulement un mois de crédit impayé, ou alors s’il n’y a eu aucune mise en demeure au préalable).

Maintenant que l’on connaît l’explication de “Déchéance du terme”, reste à savoir qu’est-ce que cela implique ? Quelles sont les conséquences une fois que l’organisme de crédit rompt le contrat qui vous lie ? 

Une fois la déchéance du terme prononcée, l’établissement financier exige le remboursement immédiat de :

  • Du capital restant dû
  • Des intérêts qu’il reste
  • Des pénalités éventuelles
  • Des crédits impayés. 

A cet instant, la banque obtiendra un titre exécutoire. Ce titre exécutoire constatera la dette dont vous êtes redevable auprès de votre banque. Une fois seulement en possession de ce titre exécutoire, la banque peut lancer officiellement la procédure de saisie immobilière, notamment si le crédit immobilier est garanti par une hypothèque. On arrive donc à la 3ème étape : le commandement de payer.

A cette étape, il est encore possible d’éviter la déchéance du terme et donc de sauver votre bien immobilier, le rachat de crédits ou encore la vente à réméré peuvent être des solutions efficaces. Vous pouvez consulter nos conseils d’expert pour éviter une saisie immobilière.

La réception du commandement de payer valant saisie

Une fois le titre exécutoire obtenu, le commandement de payer vous est délivré par le biais d’un huissier de justice. Ce commandement vous précisera que vous avez 8 jours, une fois la réception, pour solder vos dettes. Si les dettes ne sont pas remboursées, alors nous passerons à l’étape suivante de la saisie immobilière.

Que contient un commandement de payer ?

Etant donné que cette démarche est strictement encadrée par la loi, cette réception de commandement de payer doit contenir plusieurs points (au nombre de 13) pour éviter de provoquer la nullité. En voici quelques uns (cette liste n’est pas exhaustive)  : 

  1. La date et la nature du titre exécutoire
  2. Le montant total des sommes dues
  3. Le délai que le débiteur à pour payer les dettes, à savoir : 8 jours
  4. Indiquer le fait que le bien immobilier en question est désormais indisponible. 
  5. Indiquer le fait qu’un huissier de justice à le droit de venir chez eux pour dresser un contrat verbal dudit bien. 

Pour retrouver la liste exhaustive de 13 points qui doivent apparaître dans le commandement de payer, My Legacy vous conseille de consulter l’Article R321-3

Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer ?

Ce commandement de payer a des conséquences lourdes : 

  • vous n’avez maintenant plus le droit de vendre votre bien immobilier sans l’accord préalable du juge d’exécution (JEX). 
  • Vous pouvez toutefois continuer de vivre dedans si aucune demande d’expulsion n’a été faite
  • Le commandement emporte saisie de ses fruits

Bon à savoir

 Si vous êtes marié, votre conjoint doit également recevoir ce commandement de payer valant saisie. 
ampoule

L’assignation à comparaître

Dès lors que vous faites l’objet d’un commandement de payer, alors il est publié au bureau des hypothèques. Cette parution a lieu 2 mois après les 8 jours que vous avez eu pour régler vos créances. 

Au-delà de cette échéance, vous serez assigné à comparaître devant le juge du tribunal de grande instance. Légalement, vous devez recevoir cette assignation au moins 1 mois avant la date d'assignation. L’audience d’orientation va donc bientôt avoir lieu. 

Plusieurs éléments doivent être indiqués dans l’assignation à comparaître dont : 

  • La date, le lieu et l’heure de l’audience d’orientation
  • quel est l’objet du contenu de l’audience
  • quelles sont les conséquences si vous ne vous rendez pas à l’audience
  • le montant de la mise à prix du bien
  • la possibilité de contester le commandement
  • la possibilité de contester le prix de la vente demandée

etc… Cette liste n’est pas exhaustive, si vous souhaitez connaître les autres points devant être inscrit dans cette assignation vous pouvez consulter cet article : “Tout savoir sur l’assignation à comparaître”

La visite d’un huissier

Passez le délai de 8 jours indiqué dans le commandement de payer, un huissier pourra venir chez vous, avec ou sans votre accord pour établir un procès-verbal de description de votre maison/appartement. 

En effet, même si vous refusez de laisser entrer un huissier chez vous, il peut légalement l’exiger, c’est-à-dire qu’il a le droit de forcer la serrure, avec la présence d’une tiers personne (le maire, un gendarme, un policier.

Il est vivement conseillé de laisser entrer l’huissier pour montrer votre bonne foi, en effet, une opposition pourrait jouer en votre défaveur lors de l’audience d’orientation. De plus, si la serrure est forcée, les frais seront à votre charge.

L’audience d’orientation

L’audience d’orientation a pour but d’exposer tous les éléments que le créancier et vous avez. Si vous souhaitez contester la décision, alors vous devez être représenté par un avocat. Il est fortement conseillé de vous faire accompagner d’un avocat spécialisé dans la saisie immobilière, il pourra ainsi mieux vous conseiller. 

Si vous ne souhaitez pas contester la décision, alors il est nullement utile d’être représenté par un avocat. 

Lors de cette audience d’orientation, 3 cas de figures peuvent arriver : 

  1. Le juge décide de demander une vente à l’amiable
  2. Le juge exige une vente forcée (qui débouchera vers une vente aux enchères de votre bien)
  3. Le juge peut prononcer la suspension, l'interruption ou même la fin de la procédure de saisie immobilière.

My Legacy conseil

Sachez que si vous souhaitez demander une vente à l’amiable de votre bien immobilier, vous n’êtes pas obligé d’attendre l’audience d'orientation, vous pouvez tout à fait faire la demande au juge du tribunal de grande instance. Vous avez 15 jours pour contester toutes décisions prononcées lors de l’audience d’orientation.
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La vente à l’amiable est prononcée

Bonne nouvelle, nous sommes dans le meilleur cas de figure : la vente à l'amiable a été acceptée. Ainsi, vous pourrez fixer le prix de vente de votre bien. C’est une situation plus avantageuse qu’une vente forcée, mais tout n’est pas fini. Il faut maintenant rapidement mettre en vente votre appartement ou maison car il faudra faire l’état des lieux de l’avancement de votre vente lors de l’audience de rappel.

Quels sont les 3 cas de figure possibles lors de l’audience de rappel d’une vente à l’amiable ?

  1. Vous avez déjà vendu votre bien : excellente nouvelle ! La vente vous permettra de solder vos dettes avec le montant de celle-ci
  2. Vous avez uniquement un compromis : le juge va vérifier ce dernier et vous accordera un délai de 3 mois supplémentaires. 
  3. Vous n’avez ni offre, ni compromis : le juge pourrait décider de lancer une vente forcée. 

Quel est le déroulement de la vente forcée ?

Le juge va donner une date d'audience d'adjudication. Cette date sera comprise entre 2 et 4 mois après l’audience d’orientation. 

Le processus de vente forcée est un processus assez classique, l’annonce de votre bien immobilier sera publiée sur des sites spécialisés dans la vente aux enchères. C’est la banque qui s’occupera de cette partie, malheureusement les frais seront à votre charge. 

C’est également le créancier qui décide du prix de la vente, cependant il n'est pas dérisoire. Si personne n’achète le bien, alors la banque achètera votre bien au prix fixé. 

Qu’est-ce qu’un prix dérisoire ? Si la banque demande de fixer un prix à 20 000 euros alors que votre appartement en vaut 150 000€ alors vous pouvez contester ce prix. Le juge prendra donc la valeur vénale de votre bien immobilier. 

Lors de la vente aux enchères, les acquéreurs ont l’obligation d’être représentés par leur avocat, en effet, il est interdit pour un particulier de venir seul enchérir. 

Une fois la vente aux enchères terminée, les acquéreurs ont un délai de 10 jours pour surenchérir sur le bien. En revanche, la nouvelle enchère doit être au moins 10% supérieure au prix de la dernière enchère. Si c’est le cas, alors une nouvelle date de vente aux enchères est prononcée. 

Une fois que la vente est officielle, les sommes récoltées serviront pour rembourser les créances du débiteur. Puis, le nouvel acquéreur à la possibilité de lancer une procédure d’expulsion.

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