Déchéance du terme : 2ième étape d'une saisie immobilière

Ce qu'il faut retenir

  • La déchéance du terme advient à partir du moment où vous n’avez pas payé plusieurs mensualités de votre crédit immobilier (ou crédit à la consommation).
  • Pour qu’elle soit jugée acceptable devant le juge, elle doit être précédée par des mises en demeure.
  • Bien qu’il ne faille pas prendre une déchéance de terme à la légère (elle peut mener à une procédure de saisie immobilière), elle n’est cependant pas une fatalité. En effet, à cette étape, il existe encore des solutions pour sauver votre bien immobilier : le portage immobilier et la vente à réméré en font partie.

La déchéance du terme est la 2eme étape d’une procédure de saisie immobilière. Si vous avez ignoré les premières mises en demeure, alors la déchéance du terme de votre contrat pourra être prononcée. 

Cette déchéance du terme mettra fin à votre contrat de crédit immobilier. 

Cette mesure peut être prise par l’organisme prêteur si vous ne payez pas vos mensualités de crédit immobilier ou même de prêt à la consommation. La banque pourra donc légitimement vous demander de rembourser la totalité du capital restant dû ainsi que les frais divers et les mensualités impayées. Si vous êtes dans l’incapacité de rembourser vos dettes, l’établissement bancaire pourrait avoir recours à la vente aux enchères de votre bien. Il existe cependant des solutions pour ne pas arriver à cette fin que chaque ménage redoute. 

Qu’est-ce que la déchéance du terme ? Définition

La déchéance du terme est inscrite dans chaque contrat de prêt, elle stipule selon l’article L312-39 du Code de la consommation modifié par l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 – art. 2, que dans le cas où l’emprunteur n’honore pas son contrat alors le prêteur peut demander au créancier de rembourser sans délai le capital restant dû, les intérêts ainsi que les montants impayés. 

La déchéance du terme intervient à partir du moment où le créancier ne respecte pas le contrat qu’il a signé avec l’établissement bancaire. Ainsi, en cas de non paiement des mensualités de crédit, l’organisme financier peut rompre le contrat de prêt. 

A quel moment une déchéance du terme peut être ordonnée ?

Dans la majorité des contrats de prêts immobilier sont remboursés mensuellement. Les mensualités comportent :

  • Les intérêts
  • Le paiement d’une éventuelle assurance emprunteur
  • Le capital restant dû

Suite à des impayés, il n’est pas rare que les banquiers envoient des lettres de rappels. Passez cette étape, elle envoie une première mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ordinairement, c’est seulement après la deuxième mise en demeure que la déchéance de terme peut être prononcée. A la réception de la déchéance du terme, le contrat est officiellement rompu et la banque pourra réclamer les dettes dûes.

Quelles sont les conséquences de cette déchéance du terme ?

Une fois le contrat rompu, et en possession d’un titre exécutoire, la banque pourra entamer une procédure de saisie immobilière. Rassurez-vous, même si vous avez reçu une déchéance du terme de votre contrat, il est encore possible de sauver votre bien immobilier. Néanmoins, il convient d’agir au plus vite.La déchéance du terme n’est pas sans conséquence. En effet, l’établissement bancaire vous inscrit directement au Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers. Par conséquent, il vous sera interdit de souscrire un nouveau prêt (que ce soit un prêt immobilier ou un prêt personnel) !

Si aucune action de votre part n’est mise en place rapidement, vous risquez de perdre votre bien immobilier. Plusieurs solutions s’offrent à vous pour éviter cette fin que tout le monde redoute. Cette procédure étant strictement encadrée par la loi, il convient de respecter quelques règles pour qu’elle soit admissible devant le juge. 

Comment annuler la déchéance du terme ?

Il existe plusieurs solutions pour tenter d'annuler une déchéance du terme. My Legacy les récapitule pour vous.

Dans le cas où la banque n’a pas respecté la procédure

Il n’est pas légalement recevable de demander le remboursement total d’un crédit immobilier si la banque n’a pas suivi la procédure. La règle est simple : la banque doit envoyer au préalable des mises en demeure qui doivent elles-mêmes respecter une certaine forme, pour plus de précisions à ce sujet, vous pouvez consulter notre article.

Un exemple pour mieux comprendre :

Monsieur et Madame Lambda souscrivent un prêt immobilier pour l’achat de leur résidence principale. Ils contractent le prêt auprès de la Caisse d’Epargne. Monsieur perd son emploi et après quelques mois difficiles, la famille n’arrive plus à payer leur mensualité. 

La banque prévient Monsieur Lambda qu’elle décide de rompre le contrat lié à l’ouverture du compte bancaire. Les emprunteurs n’ayant pas réglé les sommes dûes, la banque lance la procédure de vente forcée de leur bien immobilier. 

Heureusement pour les emprunteurs, la banque n’a pas respecté quelques principes obligatoires à savoir : 

  1. Des mises en demeure doivent précéder l’envoie d’une déchéance de terme ;
  2. La déchéance de terme doit être envoyé par accusé de réception ;
  3. Préciser les différents prêts qui sont mise en cause ;
  4. Mentionner les mensualités non payées.

La banque n’ayant  ni respecté le point 1 ni le point 3, cela entraîne la nullité de la procédure. Les emprunteurs pourront donc contester la décision à juste titre et obtenir gain de cause. Ainsi la banque sera dans l’incapacité de résilier le contrat de prêt et ne pourra pas exiger le remboursement total du prêt. Seules les mensualités impayées pourront être réclamées

Que faire si la banque a respecté scrupuleusement la procédure ?

Admettons que la banque a respecté à la lettre la procédure, quelles sont les différentes solutions ? 

Si votre difficulté passagère s’est rapidement améliorée et que vous pouvez dorénavant respecter les différentes mensualités, vous pouvez tout simplement contacter votre banque pour leur demander d’instaurer un tableau d’amortissement mise à jour avec les mensualités qui n’ont pas été payées. Attention toutefois, il est impératif de respecter consciencieusement ce nouvel engagement. 

Si les négociations avec l’établissement bancaire n’ont pas trouvé une issue favorable vous pouvez annuler la procédure en déposant un dossier de surendettement à la Banque de France. Si votre dossier est suffisamment solide alors la commission de surendettement peut tenter de régler le problème à l’amiable avec la banque en proposant : 

  • De différer / rééchelonner le paiement des créances ; 
  • Modifié à la baisse le taux d’intérêt d’un crédit ;
  • Supprimer totalement les intérêts d’un prêt immobilier.

Il est également possible, dans certains cas, que le juge exécutif stoppe : 

  • les créances fiscales ;
  • les prêts personnels ;
  • les créances non alimentaires

Si aucune de ces solutions n’ont abouti, il vous reste encore une possibilité pour régulariser rapidement votre situation et ainsi éviter d'entamer une procédure de saisie immobilière.

Portage immobilier et vente à réméré pour annuler une déchéance de terme

Le portage immobilier solidaire et la vente à réméré sont deux techniques encore peu connus du grand public, elles présentent pourtant de nombreux avantages :

  • Éviter une saisie immobilière forcée ;
  • Arrêter la déchéance du terme ;
  • Obtenir une trésorerie urgente (pour payer les droits de succession par exemple)
  • Règlement des dettes

etc …

Le portage immobilier ou la vente à réméré permettent de vendre un bien immobilier temporairement dans le but d’obtenir rapidement les liquidités nécessaires pour solder les dettes et ainsi éviter que la procédure de saisie immobilière ne se lance réellement.  Ces opérations sont souvent utilisées par des personnes n’ayant plus la possibilité de recourir aux systèmes bancaires classiques (personnes fichées à la Banque de France par exemple).

Pour comprendre rapidement en quoi consiste la vente à réméré ou le portage immobilier voici les étapes du process : 

  • Vous trouvez un investisseur (utiliser notre formulaire de contact pour que My Legacy vous mette en relation avec des investisseurs éthiques que nous avons sélectionné pour vous)
  • L’investisseur vous fait une proposition concernant :
    1. Le prix de l’achat (en règle générale compris entre 40 et 75% de la valeur vénale)
    2. La durée du contrat (entre 6 mois et 5 ans)
    3. Le loyer d’occupation à verser
    4. Le prix de rachat du bien immobilier
  • Vous passez devant le notaire
  • Le notaire solde vos dettes et vous sort d’un éventuel fichage à la Banque de France
  • Pendant ce temps, vous restez dans votre bien 
  • Une fois que votre situation financière est plus stable et que vous pouvez de nouveau contracter un nouveau crédit, alors vous exercez votre faculté de rachat.

Découvrez les autres étapes de la procédure de saisie immobilière :