Commandement de payer valant saisie immobilière

Ce qu'il faut retenir

  • Le commandement de payer valant saisie immobilière est la 3eme étape d'une procédure de saisie ;
  • Il est possible de contester ce commandement s'il ne respecte pas scrupuleusement la loi ; 
  • Une fois le commandement de payer envoyé, le bien immobilier est indisponible.
  • A cette étape, il est encore possible de sauver votre bien immobilier avec la vente à réméré ou le portage immobilier.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer ? Définition

Si un ménage est en situation de surendettement avec des difficultés à payer ses mensualités, alors l’établissement bancaire peut lancer une procédure de saisie immobilière afin de récupérer la dette que vous lui devez (capital restant dû, les intérêts ainsi que les sommes impayées).

Le commandement de payer valant pour une saisie immobilière intervient après plusieurs mises en demeure et la déchéance du terme du contrat. Il arrive lors d’une procédure de saisie immobilière. C’est un acte juridique qui officialise cette procédure. Si l’intégralité de la créance n’a pas été réglée sous un délai de 8 jours suivant la réception du commandement de payer valant saisie immobilière, une procédure de saisie de votre bien immobilier continuera. 

Est-il possible de contester un commandement de payer valant saisie immobilière ?

La procédure de saisie immobilière étant strictement encadrée par la loi, elle doit obligatoirement respecter un certain cadre, sans quoi il peut être caduc, annulant ainsi toute la procédure. 

Voyons ensemble pour quelles raisons un commandement de payer valant saisie immobilière peut-être caduc.

Quelles sont les mentions obligatoires pour un commandement de payer valant saisie ?

Premièrement, pour qu’un commandement de payer valant saisie immobilière soit valide, il doit obligatoirement être envoyé par un huissier de justice

De plus, s’il comporte certaines erreurs, certains vices de procédure ou encore certaines anomalies (de fond ou de forme), l’annulation de la procédure peut être demandée. 

Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé dans les saisies immobilières pour lire consciemment le commandement remis par l’huissier afin de pouvoir le contester. 

Vous trouverez ci-dessous une liste de mentions qui sont obligatoires dès lors qu’un courrier est envoyé par un huissier de justice : 

  • La date de l’envoie du commandement
    • Si c’est une personne physique, il faut indiquer les nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile, profession et pour finir le domicile
    • Si c’est une personne morale, il convient d’indiquer la dénomination, l’adresse du siège social, la forme ainsi que l’organe qui représente la personne morale. 
  • Nom, prénoms et adresse de l’huissier qui envoie le commandement valant saisie immobilière ;
  • Nom et adresse de résidence du destinataire s’il s’agit d’une personne physique ou alors la dénomination et le siège social pour une personne morale. 

Il existe également des mentions obligatoires spécifiques au commandement de payer valant saisie immobilière. Les voici : 

  1. Pour toutes injonctions de payer supérieur à 10 000 euros, le créancier doit se faire représenter par un avocat. Il faut donc faire figurer les informations relatives à l’avocat ;
  2. Indiquer la date et nature du titre exécutoire ;
  3. La somme totale réclamée par le créancier. Elle doit comprendre : le montant du capital restant dû; le montant des intérêts, les frais ainsi que les sommes non payées ;
  4. Le délai que le débiteur possède pour régulariser la situation. Le non paiement du montant durant le délai imparti entraînera la suite de la procédure de saisie ainsi l’assignement à comparaître devant le juge d’exécution. Comparution qui permettra de statuer sur les conditions de la procédure ;
  5. En vertu des règles de la publicité foncière, il est nécessaire d’indiquer la désignation précise des biens sur lesquels porte la saisie immobilière ;
  6. Le commandement valant saisie immobilière dudit bien et il est donc dorénavant indisponible depuis la signification de l’acte ;
  7. La mention que le commandement vaut saisie des fruits et le débiteur en est séquestre ;
  8. La mention que l’emprunteur a la possibilité de trouver un acheteur de son propre chef afin de mettre en place une vente à l’amiable ;
  9. La précision qu’un huissier de justice aura le droit de pénétrer dans le lieu pour dresser un procès-verbal du bien immobilier en question ;
  10. La précision du JEX (juge d’exécution) qui sera assigné à la procédure de saisie immobilière ;
  11. La précision que le débiteur à le droit à se faire représenter par un avocat ;
  12. L’indication que la personne physique peut demander d’ouvrir un dossier de surendettement devant la commission de surendettement pour trouver une issue l’amiable ;

Tout manquement de l’un des points cités ci-dessus à peine de nullité. 

Par ailleurs, le commandement de payer valant saisie immobilière est soumis à une durée limitée à cinq ans. Passé ce délai, les effets du commandement de payer valant saisie arrivent à péremption. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Si le bien n’est pas vendu avant cinq ans, le créancier devra envoyer un nouveau commandement de payer valant saisie immobilière. De plus, le débiteur retrouve la disponibilité de son bien immobilier. 

Il est important de savoir que le créancier peut demander au juge un délai supplémentaire pour vendre la maison ou l’appartement aux enchères. 

Quelles sont les conséquences d'un commandement de payer valant saisie immobilière ?

L’annonce d’un commandement de payer amène des effets lourds en conséquence dans le but de protéger le créancier et pour s’assurer qu’il puisse retrouver ses créances. 

Voici les principales conséquences :

  • Le bien immobilier est indisponible. Qu’est-ce que cela signifie ? Très simplement, si vous souhaitez vendre votre bien à l’amiable, il faudra faire la demande au juge en amont
  • Les droits de jouissance et d’administration sont limités : il est donc interdit au débiteur d’entamer des travaux qui pourraient nuire à la valeur du bien immobilier. 
  • Si le bien valant une saisie est un bien loué, alors les loyers que vous percevez peuvent être saisis. 

J’ai reçu un commandement de payer pour une saisie, quelle est la suite de la procédure ?

Comme mentionné plus haut, si vous ne payez pas dans le temps imparti la totalité des sommes dues, la procédure de saisie immobilière va suivre son cours. Voici les prochaines étapes : 

  • Assignation à l’audience d’orientation
  • Audience d’orientation
  • Décision du JEX
  • Si Autorisation de vente à l’amiable alors :
    • Audience de rappel 
    • Acte de vente avec notaire
  • Si vente forcée prononcée alors :

La “bonne” nouvelle est qu’à cette étape de la procédure vous êtes encore maître de la situation et vous pouvez sauver votre bien immobilier de la vente aux enchères pour éviter de perdre jusqu’à 60% de la valeur vénale lors d’une vente forcée. Comment faire ? 

Comment sauver votre bien immobilier d’une saisie immobilière ?

Pour sauver votre bien, vous devez régler vos dettes. Malheureusement, si vous êtes dans cette situation, c’est que vous avez des problèmes pour dégager des liquidités. Heureusement, en tant que propriétaire de votre bien il vous reste un joker pour stopper la procédure : la vente à réméré. 

Même si ce principe n’est pas réellement connu, il n’en est pas moins une solution très efficace. Il est important de préciser qu’il faut user de cette technique uniquement en cas de dernier recours car elle a un coût certain (mais un coût bien moindre qu’une vente forcée). 

La vente à réméré pour sauver un bien immobilier

La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat est un acte notarié permettant dégager une somme de liquidités importantes en un bref délai. Comment ? En vendant temporairement (pour une durée maximum de 5 ans)  votre bien immobilier à des investisseurs tout en habitant dans votre maison ou appartement, moyennant un loyer d’occupation. 

Durant ce laps de temps, vous avez l’opportunité de stabiliser votre situation financière. Une fois que c’est fait, vous pouvez exercer votre faculté de rachat et donc racheter votre bien immobilier. Pas de surprise concernant le prix de rachat : il est fixé au préalable dans le contrat. 

La vente à réméré est à utiliser uniquement en dernier recours. Pourquoi ? Parce que cet acte a un certain coût (entre 10 et 15% la valeur du bien).. Cependant, ce coût est beaucoup moins élevé qu’une vente aux enchères. En moyenne les ventes aux enchères affichent des prix entre 40% et 60% moins cher que la valeur initiale du bien. Si vous avez tenté les autres solutions pour sortir de vos difficultés financières en vain, il est fortement conseillé d’activer cette dernière possibilité.  

Le processus de la vente à réméré est assez rapide, une fois un formulaire de contact rempli, vous pouvez recevoir une offre sous 48h.