Solutions pour éviter le prêt relais

Ce qu'il faut retenir

 

  • Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et que vous souhaitez déménager et acheter une nouvelle résidence, vous aurez besoin de mettre en place en prêt relais pour éviter de payer 2 mensualités ;
  • Un prêt relais peut être refusé si le marché de l'immobilier est tendu (ce qui est le cas maintenant) ;
  • Il existe des solutions pour éviter le prêt relais : la vente à réméré, le portage immobilier et l'achat-vente express d'Homeloop.

Ne rester pas bloquer sur un refus de prêt relais, My Legacy vous explique quelles sont les alternatives (souvent moins coûteuses).

Qu'est ce qu'un prêt relais ?

Lorsque vous pensez financer l’achat d’une maison par la vente de votre bien actuel, il est peu probable que cet achat ait lieu le même jour que la vente de sa maison actuelle. Le prêt relais permet à l’emprunteur de réaliser son achat sans pour autant avoir conclu la vente de son précédent bien. 

On considère le prêt relais comme l’avance d’argent que la banque octroie à l’emprunteur pour l’achat de son futur logement. Cette avance sera remboursée au moment de la vente du bien. 

Le montant du prêt relais s’évalue sur la base d’un pourcentage de la valeur du bien entre 50% et 80%. D’ailleurs, les banques peuvent demander l’estimation immobilière de la propriété, selon ses caractéristiques pour calculer l’avance d’argent pouvant être octroyée.

Ce prêt relais étant spécifique, il a des caractéristiques particulières : 

  • Un taux plafonné est imposé par la Banque de France et mis à jour tous les 3 mois. Il s’agit du “taux d’usure”. 
  • Également, sa particularité tient des conditions de remboursement. Compte tenu du contexte dans lequel le prêt relais est contracté, le remboursement est réalisé en 2 étapes : 
  • Au cours de la durée du prêt, seuls les intérêts du crédit sont remboursés
  • Le capital est remboursé une fois que le bien est revendu. 
  • La durée du prêt relais est limitée à 12 mois, et peut être renouvelé une fois. Ce crédit dure au maximum 2 ans. 

Si la valeur du bien que vous souhaitez acheter est supérieure au bien à vendre, alors le prêt relais pourra être associé à un prêt complémentaire. 

Plusieurs solutions sont possibles : 

  • Le prêt relais sec : une simple avance d’argent lorsque la valeur du bien à acheter est inférieure à la valeur du bien à vendre.
  • Le prêt relais associé ou adossé : prêt relais et prêt immobilier lorsque la valeur du bien à acheter est supérieure à la valeur du bien à vendre. Alors, le remboursement des intérêts du prêt relais et les mensualités du prêt immobilier ont lieu tous les mois. Une fois le bien vendu, alors le remboursement ne concerne plus que les mensualités du prêt immobilier. 
  • Le prêt relais avec franchise totale : Les intérêts et assurance ne sont payés que lorsque le premier logement est vendu. Le cumul des intérêts qui ne sont pas payés pendant ce laps de temps sont intégrés au coût total du crédit qu’il faudra rembourser une fois la vente de votre ancien logement réalisée. Il faut rester prudent avec ce type de prêt qui implique une durée de remboursement beaucoup plus longue. 

Est-ce qu'il est facile d'avoir un prêt relais ?

Le délai pour obtenir l’accord d’un prêt relais varie de 15 à 45 jours ouvrés à partir du dépôt du dossier. Dans certains cas, ce délai peut atteindre 3 mois. Il est donc préférable que vous commenciez à entamer les démarches et la constitution de votre dossier avec la banque en amont de la signature du compromis de vente. 

A partir du moment où votre projet d’achat prend forme, il est recommandé de solliciter votre banque pour discuter des conditions d’obtention du prêt relais et la forme qu’il prendra.

Afin de constituer votre dossier de demande de prêt relais, vous devrez remettre le même type de documents que pour un dossier de crédit immobilier standard :

  • Fiches de paie,
  • Avis d’imposition, 
  • contrat de travail, 
  • Relevés bancaire,
  • Epargnes,
  • etc.

Le prêt relais n’ayant pas vocation à durer, les banques sont plus flexibles que pour un prêt immobilier classique et permettent de dépasser le taux d’endettement normalement fixé à 33%. Ces conditions dépendent bien entendu du profil des clients. 

Pour autant, les taux d’intérêts sont relativement élevés, de ce fait, il est préférable d’avoir un apport important et des garanties correctes. Ces périmètres joueront en votre faveur. 

A qui s’adresser selon votre situation et votre besoin d’accompagnement : 

  • Votre banque, qui analysera votre dossier.
  • Des sociétés de crédit qui présentent des conditions d’obtention plus souples, mais des offres plus coûteuses (taux d’intérêts et frais importants).
  • Des courtiers immobiliers qui vous accompagnent pour négocier l’offre la plus avantageuse auprès des banques et constituent avec vous votre dossier. 

Avantages et inconvénients du prêt relais ?

Selon votre situation et vos contraintes, il est intéressant de se pencher sur les avantages et inconvénients de chaque type de prêts relais.

AvantagesInconvénients
Prêt relais secForme de prêt relais permettant de petites mensualitésLes conditions d’obtention sont plus strictes.
Prêt relais associé ou adosséAvance du montant nécessaire pour acheter le nouveau bien sans attendre la revente du précédent.Les mensualités de remboursement du prêt relais peuvent être élevées jusqu’à la revente de l’ancien bien.
Prêt relais avec franchise totalePermet un délai avant de devoir vendre son ancien bien.Le coût total est assez important car il faut rembourser le capital directement.
Quels sont les avantages et les inconvénients des différents types de prêt ?

Pourquoi un prêt relais peut-être refusé ?

Plusieurs motifs peuvent mener une banque à refuser un prêt relais.

Le plus souvent, le refus est dû à la situation financière du demandeur. La situation financière est évaluée sur la base de l’ensemble des pièces fournies pour la constitution du dossier. C’est sur la base de cette évaluation que les caractéristiques du prêt sont définies (taux d’intérêt, durée, montant, etc). 

Une fois l’évaluation faite, le plan de financement permet de caractériser le taux d’endettement. Lorsqu’il est supérieur à 33%, les banques deviennent frileuses. Si en plus du crédit principal, des crédits complémentaires interviennent, alors cela devient délicat et des réserves sont émises par la banque. 

Le point capital réside dans le critère principal, celui de sa capacité d’emprunt. Cette dernière se calcule par rapport au taux d’endettement et la capacité à rembourser. Si les mensualités peuvent s’avérer difficile à payer sur la base des revenus et des charges du demandeur, alors un refus est probable. 

Un exemple pour mieux comprendre 

Plan de financement : 

  • Montant de la future propriété + capital restant dû du crédit immobilier relatif à la propriété actuelle : 253 000 € + 180 000 € = 433 000 €
  • 70 % de la valeur estimée de la propriété actuelle = 160 000 €
  • 433 000 € - 160 000 = 273 000 €

=> Selon les taux et assurances, les mensualités d’un crédit sur 25 ans seraient au dessus de 850 € et de ce fait, le taux d’endettement serait au dessus des 30%.

Dans ces conditions, les banques restantes frileuses dans le cas de prêt relais prendraient probablement la décision de refuser ce prêt. 

Que faire si un prêt relais est refusé ?

Dans le cas où le prêt relais est refusé, il faut avant tout avertir votre notaire et le vendeur. Il faut pouvoir transmettre le refus écrit dans les meilleurs délais. Ce refus de prêt relais amène l’annulation du compromis de vente. 

Sans que cela ne soit une obligation, l’acheteur peut néanmoins établir une demande auprès d’une autre banque si les délais le lui permettent. Ni le notaire, ni le vendeur ne peuvent le contraindre. 

Quelles sont les alternatives au prêt relais ?

La banque peut vous refuser votre prêt relais, heureusement il existe des alternatives.

La vente à réméré

La vente à réméré est une alternative intéressante dans le cas de refus de financement d’une banque. Si votre prêt relais est refusé, alors il vous est possible d’opter pour la vente à réméré de votre bien qui vous permettra de bénéficier du montant de la vente tout en ayant la possibilité d’y vivre. 

Ainsi, l’argent de votre vente à réméré vous permettra de financer l’achat de votre nouveau bien dans des délais confortables. En effet, vous conserveriez dans ce cas la jouissance de votre ancien pendant plusieurs années, 5 ans maximum. 

Portage immobilier

Une autre solution consiste à choisir le portage immobilier. Le portage immobilier reprend les mêmes conditions que la vente à réméré, si ce n’est qu’il ne s’agit pas d’une acquisition en tant que tel comme c’est le cas pour la vente à réméré, mais d’un transfert de bien temporaire pendant une période déterminée.

La vente express avec Homeloop

Homeloop est un start-up française, fortement inspiré de d'Opendoor aux Etats-Unis, qui est en mesure de vous faire une offre ferme et définitive en 48h ! Certes le coût est un peu plus cher que si vous passiez par une agence classique, en revanche, le réel avantage réside dans le fait qu'Homeloop ne possède pas de droit de rétractation. Vous êtes donc assurer de vendre votre bien. Plus de stress pour savoir si les nouveaux acquéreurs vont obtenir leur financement.

Si vous êtes intéressé par ce service, vous pouvez remplir le formulaire ci-dessous, cela vous permettra de recevoir une remise de 250€ (directement payé sur votre compte en banque).

Avantages - Inconvénients

Estimation instantanée (moins de 5 minutes)
Compromis de vente (sans condition suspensive) en 7 jours
Offre ferme et définitive
Plus avantageux que le prêt relais
Aucun
Aucun
Aucun